【MyGoNews蕭又安/綜合報導(dǎo)】「大臺中房市交易動態(tài)資訊平臺」發(fā)布2019年Q3大臺中房市分析季報，就臺中市不動產(chǎn)交易量體及價格進(jìn)行專業(yè)分析。依地政機(jī)關(guān)資料統(tǒng)計，臺中市2019年第三季買賣登記棟數(shù)為11,031棟，季增2.6％、年增17.9％；第一次登記棟數(shù)為4,273棟，季減0.8％、年增6％。而就單月來看買賣登記棟數(shù)表現(xiàn)，2019年11月買賣移轉(zhuǎn)登記棟數(shù)為3,383棟，相較於上月減少25.9％，比2018年同月減少9％，由於上月基期較高(為2019年最高點(diǎn)紀(jì)錄)，故本月移轉(zhuǎn)棟數(shù)下滑數(shù)量較為有感，但實際上表現(xiàn)與2019年度平均值(3,547棟)相當(dāng)；2019年累計至11月為止，買賣移轉(zhuǎn)登記棟數(shù)共計39,013棟，暫時優(yōu)於2018年同期(36,111棟)表現(xiàn)，領(lǐng)先約8％。
進(jìn)一步觀察2019年Q3各行政區(qū)的買賣登記棟數(shù)情形，各行政區(qū)之登記量與上一季相比以北屯區(qū)量增最多(402件)，其次為北區(qū)(263件)，而量減最多區(qū)域則為大里區(qū)(200件)。
 
統(tǒng)計2019年Q3建照及使照量狀況，建照戶數(shù)為7,320戶，年增1.94倍、使照戶數(shù)為3,160戶，年減1.5％。而以單月來看，2019年10月建照為3,995(戶)，已連續(xù)兩個月正成長，月增64.3％，年增63.3％；使照為1,121(戶)，月增3.26倍，年減39.7％。累計至10月為止，2019年的建照量大幅領(lǐng)先2018年近五千戶，顯示目前預(yù)售市場仍以小坪數(shù)、大量體為推案主軸。
依據(jù)實價登錄資料分析，2019年Q3成交金額為1,690億，季減1.7％、年增17.9％；成交量為12,238件，季增1.3％、年增17.2％。本季土地成交總金額雖較上一季減少約70億，但仍為近年次高紀(jì)錄，顯示土地交易市場依舊熱絡(luò)。
端看土地成交價格部分，2019年Q3都內(nèi)土地各類均價與上季相比，商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)及農(nóng)業(yè)區(qū)價揚(yáng)，其他區(qū)下滑，住宅區(qū)則為持平表現(xiàn)；都外土地以甲建、乙建、丙建及丁建均價有漲幅，農(nóng)牧用地及其他土地均價則轉(zhuǎn)跌。本季丁建交易主要位於大甲區(qū)幼獅段，而大里區(qū)光正段之丁建土地成交單價較高(約25.5萬/坪)，致均價上修幅度達(dá)5.3萬/坪。
2019年Q3商業(yè)區(qū)土地均價約43.7萬/坪；住宅區(qū)土地均價約24.1萬/坪；工業(yè)區(qū)土地均價約18.4萬/坪；農(nóng)業(yè)區(qū)土地均價約7.4萬/坪。本季以商業(yè)區(qū)及工業(yè)區(qū)土地價格成長幅度較大。其中商業(yè)區(qū)土地於西屯區(qū)何厝段成交單價達(dá)230萬/坪及300萬/坪，其為國泰人壽購入，另於北區(qū)水源段成交的小面積土地單價亦高達(dá)百萬，故影響整體均價明顯攀升。
依據(jù)2019年Q3實價登錄資料顯示，臺中市整體建物買賣交易仍以住宅大樓及透天厝產(chǎn)品為主，其成交數(shù)量比例分別為51.6％與22.7％，交易以總價500~1,000萬元為主，佔(zhàn)比為46.8％。
 
2019年Q3各行政區(qū)屋齡2年內(nèi)大樓交易案件(超過百件者)以南屯區(qū)單價較高，而交易量則集中於北屯區(qū)、北區(qū)及南屯區(qū)。北屯區(qū)近六成交易屬總太美樂地，成交價約12.8~18.6萬/坪，本季以1字頭房價交易佔(zhàn)大宗，故全區(qū)價格下修，呈量增價跌；北區(qū)逾九成交易屬微笑世紀(jì)雲(yún)品特區(qū)，成交價約24.1~31.5萬/坪，底標(biāo)~後標(biāo)微漲，其餘區(qū)位表現(xiàn)與上季相當(dāng)；南屯區(qū)均標(biāo)以上價揚(yáng)，其中前標(biāo)~頂標(biāo)突破4字頭房價，主要係有高單價指標(biāo)性建案(磐鈺雲(yún)華、雙橡園1617)進(jìn)場交易影響所致，其成交價分別為約36.4~49.8萬/坪、51.3~58.5萬/坪。
 
而分析2019年Q3各行政區(qū)屋齡2年內(nèi)透天厝交易案件(超過30件者)，以霧峰區(qū)、沙鹿區(qū)及太平區(qū)之平均總價較高，本季新屋透天厝交易熱區(qū)為梧棲區(qū)、清水區(qū)及太平區(qū)。梧棲區(qū)購買主力帶為838~1,030萬元間，均標(biāo)以上區(qū)位略有跌幅；清水區(qū)購買主力帶為850~1,142萬元間，僅底標(biāo)價格下滑，整體而言呈價揚(yáng)；太平區(qū)購買主力帶為1,048~1,600萬元間，過半交易屬易墅家個案，成交總價為998~1,250萬元間，本季以總價1,500萬元以下交易為主，故全區(qū)轉(zhuǎn)跌，跌幅在130~538萬元間不等。
 
正心不動產(chǎn)估價師聯(lián)合事務(wù)所市場研究室陳孟筠特助表示，2019年房市景氣正處高度樂觀並持續(xù)湧量狀態(tài)，依據(jù)實價登錄資料統(tǒng)計臺中市近年的交易數(shù)量與總金額表現(xiàn)，106~2018年的交易總量回升至4萬件水平，且交易總金額呈逐年回穩(wěn)成長，已明顯擺脫105年的低迷景氣。而統(tǒng)計2019年截至Q3為止，交易總量約3.4萬件、交易總金額約4,725億，據(jù)長期觀察，不論是交易數(shù)量或成交金額，每年於Q4均有一波漲幅，如若再加估Q4的價量，可樂觀預(yù)估2019年表現(xiàn)將優(yōu)於2018年。
進(jìn)一步分析臺中市自升格為直轄市後，房市推案板塊的變化：統(tǒng)計自2011年至2019年11月為止臺中市地政局公布之建物所有權(quán)第一次登記資料可見，長期以來臺中的主力推案區(qū)域前三名為北屯區(qū)(21,640棟)、西屯區(qū)(17,446棟)以及南屯區(qū)(13,675棟)，太平區(qū)(10,090棟)及大里區(qū)(7,372棟)則緊追在後，表示預(yù)售屋完工之後，新成屋的主力戰(zhàn)區(qū)亦同步形成，是否有快速去化，以避免淪為高空屋率之區(qū)域，即成為後續(xù)觀察的焦點(diǎn)。
依內(nèi)政部不動產(chǎn)資訊平臺2019年11月最新發(fā)布之低度使用(用電)統(tǒng)計資料可得知，臺中市目前空屋宅數(shù)最多之區(qū)域依序為西屯區(qū)(11,974宅)、北屯區(qū)(11,156宅)、北區(qū)(7,976宅)、南屯區(qū)(6,837宅)、太平區(qū)(5,898宅)以及大里區(qū)(5,730宅)，若與前述建物所有權(quán)第一次登記資料交叉比對後，可明顯發(fā)現(xiàn)高推案區(qū)域已與高空屋區(qū)域成正比分布。
陳孟筠表示，若再納入居住人口分布檢討，2019年11月臺中市各行政區(qū)人口數(shù)以北屯區(qū)(283,312人)、西屯區(qū)(230,395人)、大里區(qū)(212,746人)、太平區(qū)(193,547人)以及南屯區(qū)(173,210人)位排前五名，即便有人口量增的優(yōu)勢，仍難以消化建商推案的量體，被列入高空屋率區(qū)域。值得注意的是，從市場推案分布狀況及民眾置產(chǎn)區(qū)域可看出房市跟著重大建設(shè)走，除吸引當(dāng)?shù)鼐幼∪丝趽Q屋外，亦因看好未來發(fā)展吸引外地人置產(chǎn)；但隨著住宅存量愈來愈多，未來選擇性及比價率相對提高，而房價短期內(nèi)回跌的機(jī)率亦不高之下，民眾實質(zhì)所得的漲幅跟不上房價的追漲速度，現(xiàn)有房屋的高空轉(zhuǎn)率即是一大問題，目前仍有高比例人口是居住在屋齡20年以上的房屋，如何吸引他們出籠購置新屋、老舊建物活化或重建等，將成為改善高空屋率的關(guān)鍵因素。